Portugueses estão cada vez a liquidar mais cedo o crédito à habitação

O dinamismo do setor imobiliário português, a par das baixas taxas de juro e da melhoria da situação económica nacional, estão agora a também ter efeitos nos pagamentos antecipados dos créditos à habitação. O número de reembolsos antes do fim do prazo cresceu quase 30% no espaço de um ano, tendo-se registado mais de 85 mil em 2016, num montante total de 3,2 mil milhões de euros. E perto de 70% destes serviram para liquidar por completo o financiamento contratato. Em vários casos, o objetivo é pedir um novo crédito.

O Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho de 2016, recentemente publicado pelo Banco de Portugal (BdP) mostra que foram realizados mais 28% reembolsos do que em 2015. Um aumento que ficou a dever-se "exclusivamente aos reembolsos antecipados totais, uma vez que o número de reembolsos antecipados parciais diminuiu entre 2015 e 2016".

Cerca de 68% dos pagamentos antecipados foram totais, mais do que os 58% de 2015. Quase um quarto dos reembolsos totais foram de montantes inferiores a 13.091 euros, enquanto metade foram de valores inferiores a 35.918 euros. 

Segundo o regulador do setor financeiro, "o aumento dos reembolsos antecipados totais no crédito à habitação pode estar associado ao maior dinamismo do mercado imobiliário, uma vez que a troca de casa implica muitas vezes o reembolso total do crédito à habitação existente e a celebração de outro contrato para financiar a nova habitação".

E, apesar do "boom" que se vive no negócio do crédito à habitação, os pagamentos antecipados acabaram por ter um peso maior do que as novas contratações. No ano passado, foram assinados 57.912 empréstimos para a compra de de casa, num total de 5,5 mil milhões de euros. Aumentos de 34,2% e 39,6% face ao ano anterior, respetivamente.

"Os reembolsos antecipados e os vencimentos ocorridos em 2016 superaram o montante concedido em novas contratações, o que se traduziu numa redução do valor global da carteira no final do ano (88,4 mil milhões de euros, o que compara com 90,5 mil milhões de euros, em 2015)", sublinha o Banco de Portugal.

Fonte: Idealista News

As comissões do crédito habitação explicadas

Num crédito habitação há vários custos relacionados com o financiamento em si, como o spread, comissões bancárias, juros, prémios de seguros e também o indexante (a EURIBOR nos créditos de taxa variável).

De acordo com o prazo escolhido, a EURIBOR varia, assim como a taxa do crédito habitação contratado.

Neste artigo explicaremos quais as comissões bancárias mais comuns e também para que serviços do crédito habitação são direcionadas. Ainda assim é necessário ter em atenção que as algumas comissões cobradas variam de banco para banco e que uma consulta da Ficha de Informação Normalizada é recomendável.

Ainda assim, para saber o valor final da prestação mensal do crédito, é recomendável que se faça previamente uma comparação de todos os valores que as instituições estão a oferecer em Portugal. 

Comissões bancárias no começo e ao longo do crédito

No seu crédito habitação vai pagar várias comissões bancárias, sendo algumas das quais “de uma vez só” na abertura do processo e outras que se vão cobrando ao longo de todo o empréstimo.

Comissão de Avaliação do Imóvel: Para providenciar o financiamento, o banco precisa de saber de forma fidedigna qual é o valor do imóvel. Por isso, procede a uma avaliação do imóvel, pela qual cobra uma comissão de avaliação que rondará os 200 euros e que é paga apenas uma vez.

Há instituições financeiras que isentam o cliente do pagamento desta comissão se o imóvel a financiar já for da carteira do banco.

Comissão de Dossier: Dependendo do banco, pode também ser chamada de comissão de estudo ou abertura. Contempla os custos de análise do crédito. Varia também consoante com o banco e é influenciada pelo valor da casa.

Comissão de Formalização: Valor pago no momento da formalização do contrato que serve para cobrir gastos administrativos e burocráticos que tenham decorrido ao longo do processo. Há bancos que não cobram esta comissão.

Comissão de Processamento de Prestação: Cada vez que fizer uma transferência da mensalidade do crédito habitação para o seu banco, também estará incluída a comissão de processamento de prestação. Esta comissão não acontece apenas uma vez – está presente em todas as prestações que paga ao banco pelo seu empréstimo habitação.

Para além das taxas de juro e das comissões do crédito, há outros valores associados à compra de casa. São eles os seguros multirriscos (obrigatório por lei para propriedades em regime horizontal) e de vida (exigido pela instituição financeira), o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), o Imposto de Selo e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis

Fonte: Comparajá.pt

Assim mudou o mercado do crédito à habitação desde a passagem da Troika por Portugal

Desde o início da década - antes da crise e da passagem da troika por Portugal- que os bancos não davam tanto dinheiro para a compra de casa: só no primeiro semestre deste ano foram concedidos empréstimos num valor total de 3,8 mil milhões de euros. Este número representa um crescimento de 42% face ao verificado no mesmo período do ano passado. Em média, por cada dia que passou os bancos concederam mais de 20 milhões de euros com essa finalidade nesse período.

Só em junho passado, o volume de novos empréstimos para financiar a compra de casa, atingiu 754 milhões de euros. Também este é o registo mais elevado desde dezembro de 2010. E mesmo em termos mensais reflete uma subida de 26 milhões de euros face ao valor concedido em maio, mostram os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP). Em 2016 foram concedidos 5,5 mil milhões de euros de financiamentos para a compra de casa (mais 39,6% em comparação com o ano de 2015).

As novas operações de crédito vêm acompanhadas de uma taxa de juro média de 1,69%, o que compara com 1,68% um mês antes. Ainda assim, o preço do dinheiro cobrado pelos bancos mantém-se num mínimo histórico. Há um ano, a taxa era 0,25 pontos acima.

E se no início de 2015 a margem mínima entre os principais bancos a operar no mercado nacional atingiu uma média de 2,78%, atualmente ascende a 1,49%. Isto porque a grande maioria dos bancos nacionais já tem no seu preçário "spreads" inferiores a 2%. 

Taxa fixa com maior procura, mas variável continua a reinar

Mas há um fenómeno a mudar no mercado nacional de crédito à habitação: as taxas fixa e mista estão a ganhar cada vez mais força, apesar de a histórica taxa variável continuar a dominar a maioria dos contratos. Em 2016, os contratos com juro fixo cresceram 164,5% e os de taxa mista aumentaram 95,2%.

Olhando para a totalidade do ano passado, na totalidade dos 57.912 contratos de crédito à habitação celebrados em 2016, a taxa variável representou 83,4% do total, ficando aquém dos 89,5% verificados no ano anterior. Já a taxa fixa foi a opção para 4,9% do total de empréstimos celebrados no ano passado, abaixo dos 2,5% que se registaram em 2015, mostra o último Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho do Banco de Portugal.

Estes números espelham a crescente aposta dos bancos em oferecer crédito à habitação de taxa fixa, tendo em conta os níveis historicamente baixos dos indexantes — a Euribor — que estão em negativo há mais de dois anos, bem como a tendência de quem procura financiamento para tentar proteger-se de futuras subidas. Recorde-se que em 2008, a Euribor superou o pico dos 5,5%.

Esta preocupação é evidente na renegociação de créditos, em que "a alteração do tipo de taxa de juro, maioritariamente de taxa variável para taxa fixa, surge pela primeira vez entre as três condições mais renegociadas“, tal como diz o relatório do BdP.

85% dos contratos de taxa variável usaram a Euribor a 12 meses

Na taxa variável, que continua a estar na maioria da nova concessão de crédito à habitação, destaca-se a forte utilização da Euribor a 12 meses. Essa taxa foi usada em 85,3% dos novos contratos, quando em 2015 tinha representado apenas 25% do total. 

Os contratos indexados à Euribor a três meses passaram a representar 0,9% dos contratos, aquém dos 14,1% verificados em 2015. Já a Euribor a seis meses esteve em 12,3% dos contratos, o que compara com 59,4% do ano anterior.

Por outro lado, a banca está também mais disponível para dar mais dinheiro. No pico da crise, em 2013, a banca chegou a financiar apenas cerca de 60% da avaliação do imóvel, mas atualmente já há instituições que financiam mais de 80% da avaliação, um valor que ainda assim está longe dos 100% financiados no auge da concessão de crédito, entre 2004 e 2007. 

Se no início de 2015 a margem mínima entre os principais bancos a operar no mercado nacional atingiu uma média de 2,78%, actualmente ascende a 1,49%. Isto porque a grande maioria dos bancos nacionais já tem no seu preçário "spreads" inferiores a 2%. 

 fonte: Idealista News

Deco Alerta: Tudo sobre o período de carência do crédito à habitação!

Sabias que podes solicitar ao banco a negociação de um período de carência do crédito à habitação? No artigo de hoje da rubrica semanal Deco Alerta, destinada a todos os consumidores em Portugal e assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news, explicamos-te tudo sobre este tema. 

Fiquei desempregada e o meu marido recebe apenas o salário mínimo nacional. Estamos muito aflitos com o pagamento das nossas contas, sobretudo com o crédito da casa. Falaram-me no período de carência do crédito à habitação, mas não sei bem de que se trata, nem se é uma situação aplicável ao meu caso. Podem ajudar-me?

Estamos certos que conseguirás ultrapassar esta fase complicada e cumprir os teus compromissos. 

Em primeiro lugar, informamos que o período de carência (de capital) é uma operação usualmente associada ao crédito à habitação, consistindo numa solução temporária, aplicável a quem se encontra em incumprimento ou em risco de não cumprir as prestações do crédito. Por norma, esta operação decorre entre 6 e 24 meses, embora e dependendo da situação do consumidor, se possa prorrogar esse prazo.

Esclarecemos-te que as prestações são compostas por uma parcela de capital e outra de juros. Ora, durante o período de carência, o consumidor contrata com a instituição de crédito um período durante o qual não há lugar a amortização de capital mas apenas pagamento de juros. A prestação durante período de carência é, por isso, menor do que a prestação anterior pois deixa de incluir a componente do capital.

Apesar de tudo o que te dissemos, e numa perspetiva a médio-longo prazo, esta alternativa acarreta algumas desvantagens. Após o término do período de carência, o valor da prestação aumenta, uma vez que aquela parcela de capital que não foi liquidada durante a carência será diluída ao longo do prazo remanescente do crédito. Quanto maior o período de carência, menor é o prazo de que o consumidor dispõe para o reembolso do capital e, assim, maior será o aumento da prestação face à do período de carência.

Além desta desvantagem, existe ainda a possibilidade da instituição de crédito agravar o spread (componente da taxa de juro, que expressa a margem de lucro da instituição de crédito).

Para solicitares a negociação de um período de carência, deverás contactar o banco, solicitando uma simulação que expresse o prazo da carência, o valor da prestação durante aquele período e o aumento da prestação no fim do mesmo.

fonte: Idealista News

Regras para avaliar capacidade de clientes pagarem crédito em consulta pública

O Banco de Portugal (BdP) colocou em consulta pública as regras que os bancos terão de seguir para avaliarem a capacidade dos clientes pagarem os créditos em caso de subida das taxas de juro. Desta forma, até 4 de setembro estará disponível o “projeto de aviso que concretiza os procedimentos e os critérios de avaliação de solvabilidade a observar pelas instituições na concessão de crédito a clientes bancários particulares”, revelou o banco central.

Em causa estão as regras que os bancos terão de seguir para avaliar o impacto da subida das taxas de juro na solvabilidade dos clientes quando concedem crédito à habitação, outros créditos garantidos por hipoteca e crédito aos consumidores.

Segundo a Lusa, que se apoia no BdP, os bancos estão obrigados a fazerem essa análise na “celebração ou modificação de contratos de crédito a taxa de juro variável ou a taxa de juro mista”.

A proposta do BdP define que os bancos têm de avaliar o impacto na solvabilidade dos clientes (na sua capacidade de pagar a dívida) de um aumento da taxa de juro de 1% nos contratos a taxa variável até cinco anos e de um aumento de 3% nos contratos acima de cinco anos.

No caso de se tratar de um contrato com uma taxa de juro mista (resulta da média entre uma taxa fixa e uma taxa variável), a instituição deve avaliar o impacto do aumento de 1% “no caso de contratos de crédito com um período de taxa de juro fixa superior a 10 anos” e de 3% “no caso de contratos de crédito com um período de taxa de juro fixa igual ou inferior a 10 anos”.

Para analisar a solvabilidade dos clientes, os bancos devem avaliar os seus rendimentos e gastos, obtidos junto do próprio cliente e de outras fontes de informação, como a base de dados de responsabilidade de crédito.

Concessão de crédito dispara

Ainda de acordo com dados do BdP, que constam no Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho, os bancos estão definitivamente a emprestar mais dinheiro, quer para a habitação, quer para o consumo, setor no qual chega mesmo a ultrapassar valores de 2010, aproximando-se de números anteriores à crise financeira mundial de 2008.

“Em 2016 foram celebrados 57.912 contratos de crédito à habitação num total de 5,5 mil milhões de euros. O número de novos contratos e o montante de crédito concedido aumentaram, respetivamente, 34,2% e 39,6% em 2016, depois de terem registado crescimentos de 51% e 65% em 2015”, lê-se no documento.

fonte: Idealista News

Adicional ao IMI chega no próximo mês para 211 mil contribuintes

São 211 690 os contribuintes que, no próximo mês, terão de pagar o novo adicional ao imposto municipal sobre os imóveis. Este número inclui empresas, particulares, heranças indivisas e mais de cem mil situações (verbetes) em que o imóvel tem uma matriz predial incompleta, mas cujo valor patrimonial ou utilização o coloca no radar do fisco.

O adicional ao IMI vai fazer a sua estreia neste ano (foi criado para substituir o anterior imposto do selo sobre os chamados prédios de luxo) e na sua alçada estão os imóveis de empresas afetos à habitação e o património dos particulares quando o seu valor tributário total excede 600 mil euros.

O imposto é pago de uma vez, em setembro, tendo por referência as liquidações realizadas pela Autoridade Tributária e Aduaneira ao longo do mês de junho. Em resposta ao DN/Dinheiro Vivo, fonte oficial do Ministério das Finanças adiantou que, na sequência deste apuramento das liquidações, foram contabilizadas 56 412 empresas com imóveis na alçada do adicional ao IMI.

Entre os particulares com património (prédios classificados como habitacionais ou terrenos para construção) superior a 600 mil euros contam-se 15 873. A este universo juntam-se ainda 2004 heranças indivisas.

O adicional ao IMI foi desenhado de forma a permitir que nas heranças em que ainda não foram feitas partilhas (porque os herdeiros não o quiseram fazer ou não chegaram a acordo) pudesse haver uma "divisão" do património em função da quota-parte de cada um. Esta escapatória acabou por ser usada por 4475 herdeiros.

A mesma lógica de divisão foi permitida aos casais e unidos de facto, tendo sido quase 3500 os cônjuges e unidos de facto que fizeram chegar ao fisco uma declaração de opção pela tributação em conjunto e, desta forma, duplicar de 600 mil para 1,2 milhões de euros, o valor da isenção.

Os restantes 137 mil que vão pagar este adicional ao IMI correspondem aos referidos verbetes. Ou seja, património que está registado em nome dos respetivos proprietários, mas cujos dados da matriz predial estão incompletos ou desatualizados. Incluem-se, nestes casos, prédios muitos antigos, por exemplo.

O governo estima que o adicional ao IMI possa gerar uma receita anual da ordem dos 130 milhões de euros - verba que está consignada à Segurança Social. O valor inicial apontava para 160 milhões, mas foi revisto em baixo perante as várias alterações a que foi sujeita a proposta. Uma das mais relevantes foi a criação de taxas diferenciadas para contribuintes particulares e coletivos e o aprofundamento das situações de isenção das empresas.

Os particulares estão sujeitos a uma taxa de 0,7% sobre a parcela do seu património cujo valor excede os 600 mil euros. Quando o valor supera um milhão de euros (ou dois milhões se se tratar de um casal) será aplicada uma taxa marginal de 1%. Esta mesma lógica de taxas e de valores abrange as heranças indivisas.

No caso das empresas, estão isentos todos os prédios classificados como comerciais, industriais ou para serviços e afetos à sua atividade. Já sobre os imóveis classificados como habitacionais, é aplicada uma taxa de 0,4% sobre a soma do valor patrimonial tributário. Ou seja, não existe uma exclusão de tributação até aos 600 mil euros como sucede com os particulares.

Esta regra fez que, por exemplo, os bancos sejam chamados a pagar adicional ao IMI sobre as casas que lhes são entregues por dação em pagamento. E também as construtoras serão obrigadas a pagar o novo tributo sobre casas que tenham em carteira.

O adicional ao IMI foi recebido com críticas por parte de associações de proprietários. Em entrevista ao Dinheiro Vivo, o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Menezes Leitão, assinalou que há senhorios que equacionam pedir um aumento de rendas aos inquilinos, para fazer face aos custos com o novo adicional ao IMI. De acordo com os dados mais recentes do Confidencial Imobiliário, há zonas do país onde o aumento das rendas ronda já os 8%.

 

Fonte: Diário de Notícias

Prestação da casa volta a ficar mais barata em agosto para a maioria dos portugueses

O teu contrato à habitação está indexado à Euribor a seis meses? Boas notícias,então. A partir de agora, a tua prestação - bem como a da maioria dos portugueses que contrataram um empréstimo para a compra de casa - vai voltar a ficar mais barata, a partir de agosto. Já quem tem contratos baseados no juro de referência a três meses, o segundo tipo variável mais utilizado em Portugal, vai continuar a pagar o mesmo valor este mês.

Desde o final de 2015, há quase dois anos, que as taxas Euribor negoceiam em valores negativos, com impacto favorável em quem tem prestações da casa indexadas às taxas de juro variáveis.

A partir de agosto, um cliente tipo com um empréstimo no valor de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a seis meses com um spread (margem de lucro do banco) de 1%, vai passar a pagar 463,88 euros a partir de agosto, segundo os cálculos feitos para a agência Lusa pela Deco/Dinheiro&Direitos. Este valor representa menos 2,49 euros do que o que era pago desde a última revisão, em fevereiro.

Já no caso de um empréstimo nas mesmas condições, mas indexado à Euribor a três meses, esse cliente pagará 460,06 euros a partir do próximo mês, o mesmo valor da última revisão, em maio.

Como têm evoluído as taxas 

Nos últimos meses, a taxa a seis meses tem registado uma queda menos acentuada e a taxa a três meses está praticamente estável. A média mensal da taxa Euribor a seis meses em julho foi de -0,273% em julho, ligeiramente abaixo dos -0,267% de junho, enquanto a três meses foi de -0,330, o mesmo valor de junho.

As Euribor são fixadas pela média das taxas às quais um conjunto de mais de 50 bancos da zona euro está disposto a emprestar dinheiro entre si no mercado interbancário. Em Portugal, a Caixa Geral de Depósitos faz parte deste painel.

fonte: Idealista News