Vais fazer crédito à habitação? 3 dicas úteis que deves considerar

Como já deves ter reparado o crédito à habitação está de volta. Cada vez são mais os bancos que estão a publicitar novas condições para crédito à habitação. Muitos portugueses até têm aproveitado esta vaga para transferir o crédito que fizeram há uns anos com spreads elevados por novos contratos com créditos com spreads abaixo dos 2%. Para conseguires estes spreads é importante saber negociar com os bancos.

Se estás decidido a contratar um crédito habitação irás passar pelos seguintes passos:

1 – Escolha da habitação

O mais importante neste passo é escolher uma casa com critérios daquilo que são as tuas reais possibilidades. Temos assistido a vários casos de portugueses que escolheram casas que não são ajustadas às suas realidades. Muitas vezes até foram incentivados pelos bancos e/ou imobiliárias, mas esse é o negócio deles, certo? É normal que te façam acreditar que precisas de mais dinheiro e de uma casa melhor. É assim que funciona o negócio. Mas só tu podes saber quais são os limites razoáveis das tuas possibilidades financeiras. Além da análise das tuas condições financeiras procura obter todas as informações do imóvel como: ano de construção ou das últimas obras, valor de venda, existência de equipamento de climatização, acabamentos, previsão de construção de equipamentos sociais na vizinhança, custo do transporte de casa para o trabalho, entre outros custos indiretos que podem tornar a casa mais, ou menos, apetecível.

2 – Verifica o Valor Patrimonial tributário (VPT)

Os custos da habitação são muito maiores que a prestação do crédito. Tens sempre de considerar custos da escritura, condomínio, obras e o famoso IMI. Para saberes qual o valor do teu imóvel sujeito a tributação podes consultar a simulação do VPT no portal das Finanças. Pesquisas no mapa o imóvel em vista e depois só tens de seguir os passos para fazer a simulação mediante o coeficiente de localização. Esta informação é útil para teres melhor noção do valor do imóvel face ao valor da venda. Quem faz a avaliação do imóvel são os peritos do banco, mas pelo menos ficas com uma noção de quanto está avaliado pela autoridade tributária.

3 – Os bancos não são todos iguais

Como foi referido acima começam a aparecer alguns bancos com taxas abaixo de 2%. Claro que não são todos, nem é para todas as ocasiões, mas a verdade é que já consegues encontrar spreads de 1,9%/1,85%. É preciso dedicar algum tempo à pesquisa no mercado, mas isso até é possível sem saíres de casa. Na internet consegues fazer diferentes simulações e podes recorrer a aconselhamentos credíveis e isentos de custos para avaliares as tuas possibilidades de poupar dinheiro no crédito à habitação. Felizmente que vives no mundo em que a competição é livre e isso traz ganhos para ti. Claro que para isso tens de combater a inércia e investir tempo na pesquisa antes de qualquer tomada de decisão. A ponderação é uma virtude que ajudar-te-á a evitar maus negócios.

fonte: Idealista News

Termina amanhã prazo pagar prestação de IMI

Os contribuintes que pagam mais de 500 euros de IMI por ano têm até amanhã para pagar uma das prestações do imposto. Se não o fizerem dentro do prazo estão sujeitos a juros de mora. A lei prevê uma coima, mas, normalmente, esta não é aplicada pelos Serviços de Finanças. Saiba quanto custa não pagar a horas.

Quais os prazos de pagamento?
As datas de pagamento do IMI variam consoante o montante a pagar: se o valor do imposto for inferior a 250 euros, o contribuinte só tem o mês de Abril. Já se variar entre 250 e 500 euros, o imposto pode ser pago em duas vezes: Abril e Novembro. E se o imposto for superior a 500 euros, o contribuinte poderá pagar em três prestações: Abril, Julho e Novembro. Ora é para este último caso que termina o prazo amanhã. Os contribuintes podem ser surpreendidos este ano com valores de IMI mais elevados. Isto deve-se, sobretudo, ao fim da cláusula de salvaguarda que tinha como objectivo atenuar os aumentos de imposto resultantes da avaliação de património feita pelo Governo em 2012 e 2013. Na maioria dos casos, este processo de avaliação representou subidas muito significativas de imposto a pagar pelos proprietários de casas.

E se não pagar dentro do prazo?
A lei prevê a aplicação de uma coima se os prazos de pagamento não forem cumpridos, mas os serviços de Finanças não costumam aplicá-la, cobrando apenas os juros de mora, explica a Deco. A taxa dos juros de mora é definida todos os anos, sendo que para 2015 o valor estabelecido é de 5,476%.

Qual o valor da multa?
Apesar e os serviços não a aplicarem, ela está prevista na lei. De acordo a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas, se o imposto for pago com atraso pode ser aplicada uma coima que varia entre 15% e metade do imposto em falta. A falta de pagamento dará ainda lugar a um processo de execução fiscal que poderá culminar em penhora.

E se não pagar uma das prestações?
O não pagamento de uma das prestações implica que as outras vençam imediatamente. Isto é, os contribuintes terão de pagar o montante total de IMI de uma só vez e os juros de mora incidem sobre a totalidade do valor.

Pode pagar-se o valor em dívida em prestações?
Caso os contribuintes não consigam pagar o imposto devido nas três prestações que a lei permite podem requerer o pagamento do valor em dívida em prestações. Contudo, este regime só está disponível passado o prazo de cobrança voluntária. O pedido pode ser feito ao órgão da execução fiscal até à marcação da venda.

in: Diário Económico 

Crédito à habitação. Cuidado com os truques para reduzir o spread

Os custos do crédito à habitação estão a baixar. E se a Euribor – indexante utilizado na maioria dos contratos – está a bater na trave do zero em todos os prazos e, a três meses, já caiu para valores abaixo desta fasquia, o spread (margem de lucro dos bancos) também tem vindo a decrescer. Mas nem tudo são boas notícias. “Por um lado, não são todos os consumidores que conseguem aceder às condições mais vantajosas. E, por outro, os bancos estão a preparar-se para, em conjunto com o contrato de crédito, comercializarem produtos financeiros cuja compreensão não está ao alcance da generalidade dos consumidores – tudo com o criticável aval do Banco de Portugal”, denuncia a Associação Portuguesa de Defesa do Consumidor (DECO).

A entidade fez uma ronda pelas condições do crédito à habitação dos sete maiores bancos a operar em Portugal e chegou à conclusão de que os melhores negócios são, em regra, propostos a quem peça um empréstimo com uma mais baixa relação entre o financiamento e a garantia e contrate mais produtos no banco. “Nada de novo. Mas a última premissa nem sempre é verdadeira. Por vezes, os custos associados à contratação destes produtos anulam as reduções obtidas no spread. No campo minado da contratação de produtos para reduzir o spread, a única forma de comparar propostas de forma fiável continua a ser a taxa anual efectiva revista (TAER)”, diz a associação.

O que é certo é que, nos últimos meses, os spreads do crédito à habitação começaram a descer. No entanto, de acordo com a DECO, “estamos longe dos confortáveis valores que pontificavam antes da crise”. Mas vamos a números. Os spreads médios para quem não contrata produtos adicionais, entre Julho de 2005 e o mesmo mês de 2008, mantiveram-se estáveis: mínimo entre 0,5 e 0,7% e máximo entre 1,5 e 1,6%. Nos quatro anos seguintes subiram até 5% (mínimo) e 6,25% (máximo), patamares onde permaneceram cerca de um ano e meio. Em 2014, os valores sofreram uma alteração e encontram-se agora próximos dos 3,7% (mínimo) e 4,8% (máximo).

“Apesar de a Euribor estar vizinha do zero, é provável que venha a subir a longo prazo, o que, num crédito com spread acima de 3%, pode originar um desequilíbrio no orçamento familiar”, salienta a DECO e, como tal aconselha os consumidores a que, no caso de virem a precisar de um empréstimo, tentem negociar um spread tão reduzido quanto possível. “Tenha ainda em atenção que o acesso está agora mais difícil. Não só a avaliação do risco associado ao cliente se tornou mais exigente como a percentagem de financiamento face ao valor da avaliação é mais reduzida. Apenas uma pequena parte dos bancos empresta acima de 80% do valor da avaliação e, nestes casos, não é de esperar que consiga as condições mais vantajosas”, acrescenta.

Novos contratos

A DECO diz ainda que, desde o início de 2015, tem recebido relatos de que os bancos tentam limitar a evolução das taxas de juro, por exemplo prevendo cláusulas para impedir que seja cobrado um valor inferior ao spread. “Entretanto, o Banco de Portugal emitiu um esclarecimento. As condições contratuais dos créditos em vigor, diz o regulador, são para cumprir. Quer isto dizer que, se a Euribor cair para o vermelho, irá mesmo anular parte ou a totalidade do spread”, salienta, aplaudindo esta decisão.

Mas critica a solução encontrada para os novos contratos. “O Banco de Portugal aconselha as instituições a proporem aos clientes que, com a contratação do crédito, subscrevam um produto financeiro derivado. Em suma, dá carta branca aos bancos para pressionarem o cliente a contratar produtos de elevado grau de complexidade cujos riscos dificilmente consegue avaliar e que até poderão ser elevados”, acusa.

De acordo com a associação, e pela ronda que fez no mercado, “as cláusulas que protegem os bancos são uma constante”. E dá exemplos: nos casos do BBVA, do Abanca e do Deutsche Bank, não há relação directa com as Euribor negativas, em que são previstas salvaguardas mais genéricas e que consideram a possibilidade de as instituições modificarem o spread face a alterações decorrentes do mercado (por exemplo, de “qualquer encarecimento do crédito” ou do “agravamento do custo de fundos para o banco”). “Estas justificações têm um sentido de tal forma lato que, na prática, permitem aos bancos mudar o spread sempre que o desejarem.”

Já o Crédito Agrícola e o Santander Totta referem que a taxa nominal não pode ser inferior ao spread. Ou seja, uma Euribor negativa passa automaticamente a zero.

Fonte: Jornal I

Redução do IMT só em 2017

Afinal, o Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis (IMT) já não vai descer em 2016. Os deputados do PSD/CDS entregaram um projecto de lei no Parlamento que adia por um ano o calendário para a redução faseada do IMT. Para quem quer comprar casa, só em 2017 poderá contar com uma redução daquele imposto. 

O projecto de lei da maioria deu entrada na Assembleia da República na sexta-feira, já fora do prazo mas com o acordo das restantes bancadas, disse ao Diário Económico o deputado do PSD Duarte Pacheco. O diploma determina que "a partir de 2017, as taxas de IMT são reduzidas nos seguintes termos: a) em 2017, redução de um terço; b) em 2018, redução de dois terços".

Isto significa que o processo de redução do IMT vai começar um ano mais tarde e vai acabar um ano depois do previsto. A Lei das Finanças Locais previa que a redução deste imposto municipal começava em 2016 (com uma baixa de um terço nas taxas), estando projectado que no ano seguinte as taxas de IMT reduziam-se nos restantes dois terços.

"Tendo em conta que as eleições legislativas a realizar este ano devem impedir que a Lei do Orçamento do Estado para 2016 seja aprovada antes de 1 de Janeiro de 2016, revela-se necessário estabelecer que a eliminação faseada do IMT apenas ocorra a partir de 2017", justifica a maioria parlamentar no projecto de lei. "Assim, mantém-se em 2016 o quadro legalmente em vigor das receitas próprias dos municípios", acrescenta o projecto de lei.

O IMT é a segunda receita própria das autarquias. De acordo com as previsões inscritas pelo Governo no Orçamento do Estado deste ano, as receitas de IMT devem atingir 459 milhões de euros este ano, um crescimento de 9,5% em relação às receitas de 2014.

Ao Diário Económico, o deputado do PSD Duarte Pacheco explica que o que estava previsto era que a descida do IMT fosse compensada (com outro imposto). Aliás, no Programa de Estabilidade, o Governo prevê que metade do decréscimo da receita com a abolição do IMT seja compensada através da aplicação do Imposto de Selo à venda de imóveis. Ou seja, o IMT acabava e era parcialmente compensado através do Imposto de Selo.

No entanto, com as eleições legislativas em Setembro ou Outubro deste ano, só haverá Orçamento do Estado para 2016 em Fevereiro ou Março. Se nada fosse feito, "no primeiro dia de 2016 entraria em vigor a redução do IMT, mas não a correspondente compensação", com o aumento da receita através de outro imposto, justifica o mesmo deputado.

A solução encontrada pelos partidos da maioria "evita uma perda efectiva de receita para as autarquias", explica Duarte Pacheco. Isto significa também que quem planeava comprar casa em 2016 e beneficiar da descida do IMT (mesmo que houvesse uma substituição pelo Imposto de Selo seria parcial) já não deverá contar com essa ajuda. Duarte Pacheco sustenta ainda que o objectivo da solução proposta é evitar um "tratamento diferenciado" entre os contribuintes ao longo de 2016. Se este adiamento não fosse feito, quem comprasse casa até à entrada em vigor do Orçamento do Estado para 2016 beneficiava da redução do IMT e não lhe era aplicado um novo imposto. Quem adquirisse casa a partir daquele momento, conseguia a redução do IMT, mas teria de pagar o novo imposto que permitisse compensar a perda de receita para os municípios.

A ideia de substituir parcialmente o IMT pelo Imposto de Selo faz parte dos planos da coligação para a próxima legislatura. Já o PS mantém a intenção de reformar a tributação do património, mas para já não assume uma proposta. O grupo de economistas liderado por Mário Centeno propôs um alargamento do limite de isenção do IMT e uma redução da taxa marginal aplicável a habitações de valor médio. Além disso, aquando da compra de uma segunda casa para habitação própria e permanente, os economistas admitiam a possibilidade de dedução do IMT suportado na primeira casa. No entanto, as propostas não passaram para o Programa Eleitoral do PS por precisarem de mais estudo.

Fonte: Economico

Crédito concedido para compra de casa disparou mais de 50% até Maio

Os principais indicadores do mercado de compra e venda de casas estão a melhorar de forma expressiva: as vendas estão a subir, os preços também, embora de forma lenta, o crédito está a disparar e até as licenças para novas construções voltaram a crescer.

Reveladores do novo dinamismo do sector, os novos empréstimos concedidos até Maio totalizaram 1288 milhões de euros, um crescimento de 51,53% face aos 850 milhões de euros emprestados em igual período do ano passado.

A média mensal do crédito concedido nos primeiros cinco meses foi de 257,6 milhões de euros, acima dos 192,75 milhões de euros dos valores médios de 2014. No total do último ano, e já a evidenciar uma recuperação do segundo semestre, foram concedidos 2313 milhões de euros.

A recuperação do crédito à habitação ainda está muito longe dos máximos anteriores à crise financeira de 2008, mas a manter-se o ritmo verificado até Maio é possível que o valor de 2015 seja o melhor dos últimos três anos. Em 2013 foi confiado às famílias 2049 milhões de euros e em 3013 o valor ficou-se pelos 1935 milhões.

A recuperação deste tipo de crédito está a ser acompanhada por uma melhoria, ainda que lenta, das condições dos empréstimos, com destaque para os spreads, a margem comercial dos bancos que é somada à taxa de referência, a Euribor, formando a taxa final. 

Esta melhoria dos spreads é assumida pelos cinco maiores bancos nacionais, no Inquérito ao Mercado de Crédito de Junho, coordenado pelo Banco de Portugal. Mas são as próprias instituições a assumir que essa redução está a acontecer apenas nas operações de risco médio.

Neste momento, os spreads mínimos das principais instituições financeiras já estão abaixo dos 2%, abaixo dos valores do ano passado e, algumas instituições já têm o limite máximo abaixo dos 4%, quando chegaram a superar os 5%.

Mas os spreads estão muito longe dos valores anteriores à crise, em que muitos empréstimos conseguiram valores entre 0,25% e 0,50%. Os dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho, em 2014, revelam que o spread médio das operações de crédito à habitação foi de 3%.

Apesar da melhoria dos spreads, os bancos continuam com critérios conservadores ao nível de outras condições de concessão de crédito, como é o caso do rácio entre o valor da garantia e o montante do empréstimo a conceder, que não ultrapassa os 80%, o que obriga os novos clientes a dispor de uma poupança considerável para dar de entrada na aquisição do imóvel. O financiamento de 100% do valor da aquisição, prática frequente no auge da concessão de crédito, aplica-se apenas para a compra de imóveis dos bancos, garante Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Arrendamento em queda
Alimentado pelo crédito e pelo aumento do investimento estrangeiros, o número de transacções de imóveis cresceu 38,3% no primeiro trimestre do corrente ano face a igual período do ano passado, revelam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Tratou-se do maior crescimento desde o início da série, em 2009. No período, foram transaccionados 25.716 imóveis, com predomínio de usados (78,4%) face a novos. As estimativas da APEMIP apontam para um crescimento de vendas de alojamentos familiares de 25% para o total do ano.

Os dados do INE mostram que a evolução dos preços ainda registou uma pequena variação homóloga de 0,8%. Expectativas mais optimistas para os preços das casas revelam os inquiridos do Portuguese Housing Market Survey (PHMS), que em Maio, e para além de reportarem “um aumento robusto da procura”, estimavam que “os preços continuem a crescer nos próximos meses”. O painel dos inquiridos dos PHMS, composto por 150 empresas ligadas ao sector imobiliário, antecipa aumentos da ordem dos 2%, nos próximos 12 meses, antecipando crescimentos de 2,5% nas regiões de Lisboa e Algarve, e de 1% no Porto.

Os dados do INE mostram que o mercado de transacções está a ser alimentado essencialmente por imóveis existentes, o que é explicado não só pela enorme quantidade de imóveis construídos no passado, mas também pela reduzida oferta de casas novas. Mas também neste domínio os mais recentes indicadores estão a dar sinais de inversão. Depois de uma queda abrupta e prolongada, o número de construções licenciadas registou, no primeiro trimestre, um crescimento de 7,1% em termos homólogos, o que não acontecia há nove anos.

O dinamismo recente do mercado da compra e venda voltou a relegar para segundo plano a opção pelo arrendamento, roubando-lhe o protagonismo que teve nos últimos anos. Os dados da APEMIP mostram que a pesquisa de imóveis para arrendamento caiu para 42% no primeiro semestre do ano, deixando à frente, com os restantes 57%, a procura para compra.

“Tradicionalmente e ao contrário de outros países europeus, as pessoas preferem ser proprietárias da casa onde vivem. Naturalmente que com a retoma do mercado de compra e venda, e com maior acesso ao crédito à habitação, as famílias optam por comprar em vez de arrendar, e continuará a ser assim, pelo menos enquanto o valor das rendas não baixar”, sustenta Luís Lima.

O presidente da APEMIP destaca ainda que “o mercado de arrendamento português continua a ter um grande inimigo: a fiscalidade exageradíssima. E enquanto esta situação não for revista, os valores das rendas continuarão a preços proibitivos, na grande maioria dos casos mais elevadas que as prestações do empréstimo à habitação, o que levará muitas famílias a preferir a compra e não o arrendamento”.

 

Fonte: PUBLICO.PT

Concorrência dita corte nos "spreads" no crédito à habitação

Os "spreads" aplicados pelos bancos no crédito à habitação têm vindo a diminuir. Quatro bancos, nos cinco inquiridos pelo Banco de Portugal, revelaram um corte na margem cobrada nos empréstimos de risco médio para a compra de casa. "A pressão concorrencial entre instituições terá sido o principal factor subjacente a esta evolução", revela o inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito, publicado esta terça-feira pelo Banco de Portugal.

Além disso, uma das instituições financeiras inquiridas revelou também uma descida dos "spreads" nos créditos de maior risco. Quanto à restritividade, apenas uma instituição reportou alterações nos critérios de concessão de crédito, "nomeadamente uma menor restritividade nos critérios aplicados nos empréstimos para aquisição de habitação". Ainda assim, "a relativa estabilidade em termos agregados, uma avaliação mais favorável da situação e perspectivas económicas terá contribuído para uma menor restritividade dos critérios aplicados nos empréstimos a particulares".

Relativamente aos empréstimos para o consumo e outros fins, os termos e condições mantiveram-se "relativamente estáveis" em relação ao trimestre anterior, sendo que só uma instituição revelou "uma ligeira diminuição" dos "spreads" nos empréstimos de risco médio.

Para os próximos três meses, apenas uma instituição tem a intenção de adoptar critérios "ligeiramente menos restritivos" para o financiamento a particulares, sendo que as restantes quatro instituições não antecipam alterações.

Paralelamente, a procura por financiamento por parte dos particulares tem vindo a aumentar. Apenas uma instituição não revelou alterações na procura de empréstimos, sendo que as restantes quatro indicaram um "ligeiro aumento" para a compra de casa e também no crédito ao consumo e outros fins.

"A maior confiança dos consumidores e o nível das taxas de juro foram os factores subjacentes à evolução da procura de empréstimos", explica o inquérito do Banco de Portugal que realça que as perspectivas "mais favoráveis" para o mercado da habitação contribuíram para o crescimento neste segmento.

A tendência de crescimento deverá manter-se, estimam quatro instituições, sendo que apenas uma não antecipa alterações na procura.

 

Fonte: Jornal de Negócios

Extensão do programa Reabilitar para Arrendar com taxas de juro de 2,9% por 15 anos

As candidaturas ao reformulado programa Reabilitar para Arrendar podem ser feitas a partir de hoje, na sequência da disponibilização de financiamento do Banco Europeu de Investimento (BEI) à taxa de juro de 2,9% por 15 anos.

Segundo a apresentação feita hoje, em Lisboa, pelo ministro do Ordenamento do Território, Jorge Moreira da Silva, os 50 milhões de euros do programa, ao qual se podem agora candidatar privados, deverão permitir a reabilitação de cerca de duas mil habitações e 300 edifícios nos próximos três anos.

Com 25 milhões de euros disponibilizados pelo BEI, 15 milhões de euros pelo Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa e 10 milhões de euros pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), o programa terá na fase inicial uma taxa fixa de 2,9% e possibilitará custear até 90% dos trabalhos totais.

A este plano pode concorrer "qualquer pessoa individual ou coletiva" que realize a reabilitação num prazo máximo de 12 meses e coloque o imóvel em regime de renda condicionada, ou seja, com um valor 20% a 30% inferior às rendas praticadas em regime livre.

Outra condição do programa, que estava agora apenas disponível a municípios, será a sua aplicação em edifícios com 30 ou mais anos e preferencialmente localizados em áreas de reabilitação urbana.

Este financiamento dará ainda um período de carência capital de seis meses após a conclusão das obras.

Na apresentação formal do programa, o presidente do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, Vítor Reis, deu conta da existência de "três canais de apoio" aos candidatos: portal da habitação, correio eletrónico e uma linha telefónica.

Disponível em www.ihru.pt está um simulador para conhecer quais os custos e encargos com a reabilitação.

Por seu lado, o ministro recordou que o financiamento surgiu depois de "criadas as condições estruturais", nomeadamente a reforma do ordenamento do território, do arrendamento e do Regime Excecional da Reabilitação Urbana.

Para Moreira da Silva, o programa revela-se uma "solução inovadora" por ser uma "oportunidade direta" para "agentes do setor e cidadãos", além de estar "orientado para objetivos", ao colocar como limite máximo 12 meses para a realização das obras e prever intervenções em duas mil habitações e 300 edifícios.

O governante indicou que "nas próximas semanas" deverão ser divulgadas as condições dos financiamentos comunitários, ao abrigo do Portugal 2020, para eficiência energética, reabilitação e regeneração urbana, num total de mil milhões de euros.

Fonte: Economico

Concessão de crédito à habitação sobe 50% em 2015

A maior abertura da banca para dar financiamento está a reflectir-se num crescimento cada vez mais acentuado dos níveis de concessão de crédito para a compra de casa. 

Segundo a última actualização da base de estatísticas do Banco de Portugal, a banca nacional emprestou, em Maio, um total de 296 milhões de euros em crédito à habitação. Trata-se do montante mensal de concessão mais elevado desde o Verão de 2011.

Este valor alarga para 1.288 milhões de euros o total de crédito à habitação concedido pela banca portuguesa entre o início de Janeiro e o final de Maio, o que representa um acréscimo de 51,5% face aos 850 milhões de euros que se verificaram no mesmo período de 2014. Seria ainda necessário recuar até aos primeiros cinco meses de 2011 para assistir a níveis de concessão mais elevados para esta finalidade.

O crescimento do crédito à habitação que se verifica este ano está a ser alimentado por diversas vias. Por um lado, os sinais que apontam para alguma retoma económica do país sustentam uma maior disponibilidade dos portugueses para avançar com a decisão de compra de casa. Contudo, os níveis historicamente reduzidos dos indexantes e a tendência descendente dos ‘spreads' do crédito à habitação são o principal suporte dessa tendência. De acordo com os dados divulgados ontem pelo Banco de Portugal, em Maio, a queda dos indexantes e dos ‘spreads' levou a taxa de juro dos novos empréstimos para a compra de casa a fixar-se, em média, nos 2,41%. 

Trata-se do patamar de juros mais baixo desde Julho de 2010.

Fonte: Economico

Crédito à habitação: Fuja dos maus negócios

Os bancos propõem a contratação de produtos para reduzir o spread. Mas, em alguns casos, o consumidor fica com um conjunto de encargos mais elevados.

Os custos do crédito à habitação estão a baixar. Se a Euribor, indexante utilizado na maioria dos contratos, está a bater na trave do zero em todos os prazos e, a três meses, já caiu para valores abaixo desta fasquia, o spread, margem de lucro dos bancos, também tem vindo a decrescer para números mais razoáveis. Mas isto não significa que a conjuntura esteja de feição. Por um lado, não são todos os consumidores que conseguem aceder às condições mais vantajosas. E, por outro, os bancos estão a preparar-se para, em conjunto com o contrato de crédito, comercializarem produtos financeiros cuja compreensão não está ao alcance da generalidade dos consumidores. Tudo com o criticável aval do Banco de Portugal. Ao proteger os interesses de apenas uma das partes envolvidas, o regulador excede claramente o limite das suas competências. 

Analisámos as condições do crédito à habitação dos sete maiores bancos a operar em Portugal. Concluímos que os melhores negócios são, em regra, propostos a quem peça um empréstimo com uma mais baixa relação entre o financiamento e a garantia e contrate mais produtos no banco. Nada de novo, portanto. Mas a última premissa nem sempre é verdadeira. Por vezes, os custos associados à contratação destes produtos anulam as reduções obtidas no spread. No campo minado da contratação de produtos para reduzir o spread, a única forma de comparar propostas de forma fiável continua a ser a taxa anual efetiva revista (TAER).

Spreads invertem a marcha
Após alguns anos em ritmo ascendente, eis que, nos últimos meses, os spreads do crédito à habitação fizeram inversão de marcha e começaram a descer. Estamos, no entanto, longe dos confortáveis valores que pontificavam antes da crise. 

No gráfico, pode verificar a evolução dos spreads médios para quem não contrata produtos adicionais. Segundo os dados que recolhemos para os nossos estudos, entre julho de 2005 e o mesmo mês de 2008, mantiveram-se estáveis: mínimo entre 0,5 e 0,7% e máximo entre 1,5 e 1,6 por cento. Ao longo dos quatro anos seguintes, subiram até 5% (mínimo) e 6,25% (máximo), patamares onde permaneceram cerca de um ano e meio. Em 2014, infletiram e encontram-se agora próximos dos 3,7% (mínimo) e dos 4,8% (máximo).

O gráfico mostra ainda a evolução da Euribor a seis meses. O juro pago pelos consumidores resulta da soma do spread com a Euribor. Acontece que este somatório é ainda elevado. Apesar de a Euribor estar vizinha do zero, é provável que venha a subir a longo prazo, o que, num crédito com spread acima de 3%, pode originar um desequilíbrio no orçamento familiar. Se precisar de um empréstimo, procure negociar um spread tão reduzido quanto possível. Utilize as melhores propostas como referência e fale com mais do que um banco. 

Tenha ainda em atenção que o acesso está agora mais difícil. Não só a avaliação do risco associado ao cliente se tornou mais exigente, como a percentagem de financiamento face ao valor da avaliação é mais reduzida. Apenas uma pequena parte dos bancos empresta acima de 80% do valor da avaliação e, nestes casos, não é de esperar que consiga as condições mais vantajosas. 

Veja se vale a pena contratar
Através de quatro cenários, calculámos a prestação e a taxa anual efetiva revista (TAER) para um crédito de 100 mil euros, a pagar em 30 anos. Nos cenários 1 e 3, considerámos um financiamento de 80% do valor da avaliação e, nos cenários 2 e 4, de 50 por cento. 

Nos cenários 3 e 4, previmos a contratação dos produtos exigidos para obter a redução máxima no spread (cross-selling). Como todos os bancos pedem seguro de vida e multirriscos-habitação, tivemos em conta esta subscrição com e sem cross-selling. Única diferença: nos cenários com cross-selling, considerámos os seguros dos bancos e, nos restantes, usámos as nossas Escolhas Acertadas. No âmbito do cross-selling, quando foram propostos produtos de poupança, incluímos como custo a diferença de juros perdidos pelo consumidor por não aplicar na Escolha Acertada de depósitos a prazo. 


0,1%
Euribor
A Euribor está perto de zero, mas é provável que venha a subir. Num crédito com spread acima de 3%, pode originar um desequilíbrio no orçamento familiar.


No geral, o spread é menor para percentagens de financiamento mais reduzidas. Porém, o cross-selling nem sempre traz vantagens. No Banco BPI e na Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, trata-se de um mau negócio: o consumidor fica com um conjunto de encargos mais elevados face às propostas das mesmas instituições sem cross-selling. 

Assim sendo, tem interesse em pedir um empréstimo com o menor valor possível e em prestar atenção aos produtos que contrata. Compare as propostas através da TAER: se não houver cross-selling, o valor daquela será igual ao da taxa anual efetiva (TAE).

Barómetro
Prestações e taxas para quatro cenários
Crédito de 100 mil euros a 30 anos

Crédito à habitação. Como a euribor negativa interfere na prestação.

O Banco de Portugal adiantou, no final de março, que todos os bancos têm de refletir as taxas Euribor negativas nos contratos de crédito. Para que não restem dúvidas, o Dinheiro Vivo explica-lhe o que está em jogo.

O Banco de Portugal indicou que os bancos vão ter de refletir as taxas negativas nos créditos. O que é que isso quer dizer?

O Banco de Portugal enviou uma carta circular a todas as instituições financeiras a indicar que num cenário em que a Euribor (taxa variável habitualmente mais utilizada como indexante dos créditos) atinja valores negativos esta deverá refletir-se no empréstimo. Ou seja, os bancos têm de aplicar essa taxa negativa, descontando-a ao spread (taxa que acresce à Euribor e que, normalmente, corresponde à margem de lucro dos bancos).

Quais os prazos das taxas Euribor mais utilizados?

No caso do crédito à habitação, a Euribor a três meses e a taxa a seis meses são os indexantes mais utilizados. Já no que se refere ao crédito às empresas a maioria, que tem taxa variável, tem contrato crédito com Euribor a três meses. Nos empréstimos ao consumo e pessoal é mais habitual pratica-se taxa fixa. E, para estes últimos casos, a variação das taxas Euribor não têm qualquer impacto.

Quais as taxas Euribor que estão em valores negativos?

Para o cálculo das prestações do crédito é tida em conta a média mensal da Euribor. Atualmente, dos vários prazos desta taxa interbancária e a taxa Euribor a um e a três meses estão em valores negativos. A média mensal da taxa a um mês fixou-se, em junho, em -0,063%, enquanto a Euribor a três meses ficou em -0,014%. Isto significa que apenas os contratos indexados a esta taxa, e cuja revisão ocorra em julho, sentem,o efeito.

São apenas os contratos de crédito à habitação que são abrangidos por esta medida?
Não. Estão abrangidos todos os contratos de crédito, quer de particulares, quer de empresas. Segundo o Banco de Portugal, a taxas negativas "são aplicáveis a todos os contratos de crédito e de financiamento celebrados com consumidores e com outros clientes bancários, incluindo contratos de locação financeira e de factoring".

O que acontece se a média negativa da Euribor for superior ao spread, colocando a taxa global negativa?

No caso da média da Euribor atingir um valor negativo superior ao do spread, totalizando uma taxa global negativa o valor é abatido ao capital. Ou seja, imaginando um cenário em que a Euribor atinja -0,35% e que, o spread do empréstimo é de 0,3%. Isto significa que teríamos uma taxa total negativa de -0,05%. Para estes casos, ao contrário do que se possa pensar, não será o banco a devolver dinheiro ao cliente. O valor correspondente é deduzido do capital em dívida (valor do empréstimo).

Os bancos podem introduzir alguma cláusula nova no contrato de crédito e limitar a taxa a zero?

Não. Apesar de os bancos terem liberdade na negociação contratual com os clientes não é "admissível a previsão de cláusulas que impeçam a plena produção dos efeitos decorrentes da evolução dos indexantes para valores negativos", esclareceu o Banco de Portugal na carta circular. No entanto, segundo o regulador, os bancos podem "por outras vias, acautelar os efeitos da referida evolução nos contratos de crédito e de financiamento que venham a celebrar no futuro".
E que outras vias são essas?
Segundo o supervisor bancário, as instituições financeiras podem acordar "comercializar instrumentos financeiros derivados de taxa de juro como forma de prevenir os efeitos da evolução negativa dos indexantes utilizados na contratação de operações de crédito e de financiamento". Ou seja, para os novos contratos os bancos podem propor um teto limite (máximo ou mínimo).

Isso significa que tenho de contratar um produto derivado no meu crédito?

Caso seja um novo contrato e aceite essa limite (seja máximo ou mínimo) terá de contratar um produto derivado. Segundo o Banco de Portugal, além dessa opção ter de ficar indicada no contrato, terá de ser feita uma minuta à parte com a cedência do cliente dessa opção. Ou seja, imaginando que o banco propõe ao cliente, num novo contrato, que o limite seja 0% para a taxa de juro, ou seja, que esta não pode vir para valores negativos. O cliente só aceita se quiser. Mas ao aceitar está, na prática, a conceder uma opção (ou seja, um produto derivado) ao banco. E o banco terá de prestar informação sobre o funcionamento desse derivado de taxa de juro. Esse produto, será depois supervisionado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM, além de implicar deveres de informação específicos que têm de ser cumpridos pelos bancos.

No caso dos depósitos, como é refletida a taxa negativa?

O Banco de Portugal apenas se pronunciou na carta circular sobre a aplicação das taxas negativas nos contratos de crédito, e nada adiantou sobre os depósitos. Isto porque embora a remuneração possa ser definida com base no comportamento das taxas Euribor este tipo de instrumento oferece garantia de capital. Ou seja, mesmo que a Euribor atinja valores negativos, o efeito será de taxa 0%.

Caso eu tenha alguma dúvida ou detete alguma irregularidade, o que devo fazer?

Em primeiro lugar deve contactar a instituição financeira a confrontá-la com o erro. Caso se sinta lesado poderá sempre escrever no livro de reclamações do banco ou mesmo submeter uma reclamação junto do Banco de Portugal, quer pessoalmente, quer através da internet no site do Cliente Bancário.

Fonte: Dinheiro Vivo

Contratar produtos para baixar spread nem sempre compensa

Contratar produtos para baixar spreads pode não ser tão benéfico quanto parecia em teoria, já que os custos totais poderão ficar mais claros.

O alerta de que o Diário Económico dá conta surge na sequência de uma análise feita pela Deco – associação do consumidor –, publicado na edição de Julho da ‘Dinheiro e Direitos’.

Nesta publicação, a associação de defesa do consumidor avalia a oferta de sete bancos, relativamente às condições de acesso ao crédito à habitação, concluindo que, em alguns casos, a subscrição de produtos que permitam baixar o spread pode acabar por ser uma solução mais dispendiosa.

“Por vezes, os custos associados à contratação de produtos anulam as reduções obtidas no spread”, pode ler-se na publicação, que refere ainda que a taxa anual efetiva revista continua a ser a melhor ferramenta para comparar propostas.

Fonte: Noticias ao Minuto

AS MELHORES DICAS PARA A SAÚDE DA SUA CASA

A nossa saúde é directamente influenciada pelo meio ambiente onde habitamos, seja o estado de poluição do ar exterior, sejam os espaços interiores onde passamos a maior parte dos nossos dias. Neste sentido, a “saúde” da nossa casa influencia em muito a nossa própria saúde, não só porque é o local onde passamos algumas horas do nosso dia, mas essencialmente porque é lá que dormimos.

Eis alguns cuidados que devemos ter com a “saúde” da nossa casa, pela nossa própria saúde.

Ao fazer a purificação do ar consegue eliminar bolores, fungos, germes e bactérias em suspensão, tornando o ar que respiramos dentro de casa ar puro, livre de agentes maléficos que prejudicam a nossa saúde respiratória.

Na limpeza do colchão, poderá eliminar ácaros, excrementos dos ácaros e partículas de pele permitindo que durma um sono tranquilo respirando ar limpo.

Os bonecos de peluche são normalmente uma fonte de micróbios e bactérias. A Limpeza adequada dos bonecos de peluche nos quartos das crianças, através de uma aspiração eficaz, permite que o quarto tenha um ar limpo e preventivo nas doenças respiratórias para as crianças que habitam o espaço.

Desobstruir as vias respiratórias, com 5 a 10 minutos de purificação do ar com essência natural de eucalipto permite uma qualidade respiratória que se relete a vários níveis: sono mais tranquilo e reparador, menor sensação de cansaço e menos expectoração.

Quem tem animais de estimação depara-se diariamente com pelos indesejados pela casa. Existem máquinas de limpeza que para além dos acessórios para a limpeza normal da casa têm também escova de massagem para animais, conseguindo aspirar os pelos soltos do seu cão ou gato de forma eficaz, suave e delicada. Desta forma, evitará a acumulação de cotão e os problemas respiratórios e de alergias provocados por pelos de animais.

Por: Rainbow Portugal