Os principais indicadores do mercado de compra e venda de casas estão a melhorar de forma expressiva: as vendas estão a subir, os preços também, embora de forma lenta, o crédito está a disparar e até as licenças para novas construções voltaram a crescer.
Reveladores do novo dinamismo do sector, os novos empréstimos concedidos até Maio totalizaram 1288 milhões de euros, um crescimento de 51,53% face aos 850 milhões de euros emprestados em igual período do ano passado.
A média mensal do crédito concedido nos primeiros cinco meses foi de 257,6 milhões de euros, acima dos 192,75 milhões de euros dos valores médios de 2014. No total do último ano, e já a evidenciar uma recuperação do segundo semestre, foram concedidos 2313 milhões de euros.
A recuperação do crédito à habitação ainda está muito longe dos máximos anteriores à crise financeira de 2008, mas a manter-se o ritmo verificado até Maio é possível que o valor de 2015 seja o melhor dos últimos três anos. Em 2013 foi confiado às famílias 2049 milhões de euros e em 3013 o valor ficou-se pelos 1935 milhões.
A recuperação deste tipo de crédito está a ser acompanhada por uma melhoria, ainda que lenta, das condições dos empréstimos, com destaque para os spreads, a margem comercial dos bancos que é somada à taxa de referência, a Euribor, formando a taxa final.
Esta melhoria dos spreads é assumida pelos cinco maiores bancos nacionais, no Inquérito ao Mercado de Crédito de Junho, coordenado pelo Banco de Portugal. Mas são as próprias instituições a assumir que essa redução está a acontecer apenas nas operações de risco médio.
Neste momento, os spreads mínimos das principais instituições financeiras já estão abaixo dos 2%, abaixo dos valores do ano passado e, algumas instituições já têm o limite máximo abaixo dos 4%, quando chegaram a superar os 5%.
Mas os spreads estão muito longe dos valores anteriores à crise, em que muitos empréstimos conseguiram valores entre 0,25% e 0,50%. Os dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho, em 2014, revelam que o spread médio das operações de crédito à habitação foi de 3%.
Apesar da melhoria dos spreads, os bancos continuam com critérios conservadores ao nível de outras condições de concessão de crédito, como é o caso do rácio entre o valor da garantia e o montante do empréstimo a conceder, que não ultrapassa os 80%, o que obriga os novos clientes a dispor de uma poupança considerável para dar de entrada na aquisição do imóvel. O financiamento de 100% do valor da aquisição, prática frequente no auge da concessão de crédito, aplica-se apenas para a compra de imóveis dos bancos, garante Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).
Arrendamento em queda
Alimentado pelo crédito e pelo aumento do investimento estrangeiros, o número de transacções de imóveis cresceu 38,3% no primeiro trimestre do corrente ano face a igual período do ano passado, revelam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Tratou-se do maior crescimento desde o início da série, em 2009. No período, foram transaccionados 25.716 imóveis, com predomínio de usados (78,4%) face a novos. As estimativas da APEMIP apontam para um crescimento de vendas de alojamentos familiares de 25% para o total do ano.
Os dados do INE mostram que a evolução dos preços ainda registou uma pequena variação homóloga de 0,8%. Expectativas mais optimistas para os preços das casas revelam os inquiridos do Portuguese Housing Market Survey (PHMS), que em Maio, e para além de reportarem “um aumento robusto da procura”, estimavam que “os preços continuem a crescer nos próximos meses”. O painel dos inquiridos dos PHMS, composto por 150 empresas ligadas ao sector imobiliário, antecipa aumentos da ordem dos 2%, nos próximos 12 meses, antecipando crescimentos de 2,5% nas regiões de Lisboa e Algarve, e de 1% no Porto.
Os dados do INE mostram que o mercado de transacções está a ser alimentado essencialmente por imóveis existentes, o que é explicado não só pela enorme quantidade de imóveis construídos no passado, mas também pela reduzida oferta de casas novas. Mas também neste domínio os mais recentes indicadores estão a dar sinais de inversão. Depois de uma queda abrupta e prolongada, o número de construções licenciadas registou, no primeiro trimestre, um crescimento de 7,1% em termos homólogos, o que não acontecia há nove anos.
O dinamismo recente do mercado da compra e venda voltou a relegar para segundo plano a opção pelo arrendamento, roubando-lhe o protagonismo que teve nos últimos anos. Os dados da APEMIP mostram que a pesquisa de imóveis para arrendamento caiu para 42% no primeiro semestre do ano, deixando à frente, com os restantes 57%, a procura para compra.
“Tradicionalmente e ao contrário de outros países europeus, as pessoas preferem ser proprietárias da casa onde vivem. Naturalmente que com a retoma do mercado de compra e venda, e com maior acesso ao crédito à habitação, as famílias optam por comprar em vez de arrendar, e continuará a ser assim, pelo menos enquanto o valor das rendas não baixar”, sustenta Luís Lima.
O presidente da APEMIP destaca ainda que “o mercado de arrendamento português continua a ter um grande inimigo: a fiscalidade exageradíssima. E enquanto esta situação não for revista, os valores das rendas continuarão a preços proibitivos, na grande maioria dos casos mais elevadas que as prestações do empréstimo à habitação, o que levará muitas famílias a preferir a compra e não o arrendamento”.
Reveladores do novo dinamismo do sector, os novos empréstimos concedidos até Maio totalizaram 1288 milhões de euros, um crescimento de 51,53% face aos 850 milhões de euros emprestados em igual período do ano passado.
A média mensal do crédito concedido nos primeiros cinco meses foi de 257,6 milhões de euros, acima dos 192,75 milhões de euros dos valores médios de 2014. No total do último ano, e já a evidenciar uma recuperação do segundo semestre, foram concedidos 2313 milhões de euros.
A recuperação do crédito à habitação ainda está muito longe dos máximos anteriores à crise financeira de 2008, mas a manter-se o ritmo verificado até Maio é possível que o valor de 2015 seja o melhor dos últimos três anos. Em 2013 foi confiado às famílias 2049 milhões de euros e em 3013 o valor ficou-se pelos 1935 milhões.
A recuperação deste tipo de crédito está a ser acompanhada por uma melhoria, ainda que lenta, das condições dos empréstimos, com destaque para os spreads, a margem comercial dos bancos que é somada à taxa de referência, a Euribor, formando a taxa final.
Esta melhoria dos spreads é assumida pelos cinco maiores bancos nacionais, no Inquérito ao Mercado de Crédito de Junho, coordenado pelo Banco de Portugal. Mas são as próprias instituições a assumir que essa redução está a acontecer apenas nas operações de risco médio.
Neste momento, os spreads mínimos das principais instituições financeiras já estão abaixo dos 2%, abaixo dos valores do ano passado e, algumas instituições já têm o limite máximo abaixo dos 4%, quando chegaram a superar os 5%.
Mas os spreads estão muito longe dos valores anteriores à crise, em que muitos empréstimos conseguiram valores entre 0,25% e 0,50%. Os dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho, em 2014, revelam que o spread médio das operações de crédito à habitação foi de 3%.
Apesar da melhoria dos spreads, os bancos continuam com critérios conservadores ao nível de outras condições de concessão de crédito, como é o caso do rácio entre o valor da garantia e o montante do empréstimo a conceder, que não ultrapassa os 80%, o que obriga os novos clientes a dispor de uma poupança considerável para dar de entrada na aquisição do imóvel. O financiamento de 100% do valor da aquisição, prática frequente no auge da concessão de crédito, aplica-se apenas para a compra de imóveis dos bancos, garante Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).
Arrendamento em queda
Alimentado pelo crédito e pelo aumento do investimento estrangeiros, o número de transacções de imóveis cresceu 38,3% no primeiro trimestre do corrente ano face a igual período do ano passado, revelam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Tratou-se do maior crescimento desde o início da série, em 2009. No período, foram transaccionados 25.716 imóveis, com predomínio de usados (78,4%) face a novos. As estimativas da APEMIP apontam para um crescimento de vendas de alojamentos familiares de 25% para o total do ano.
Os dados do INE mostram que a evolução dos preços ainda registou uma pequena variação homóloga de 0,8%. Expectativas mais optimistas para os preços das casas revelam os inquiridos do Portuguese Housing Market Survey (PHMS), que em Maio, e para além de reportarem “um aumento robusto da procura”, estimavam que “os preços continuem a crescer nos próximos meses”. O painel dos inquiridos dos PHMS, composto por 150 empresas ligadas ao sector imobiliário, antecipa aumentos da ordem dos 2%, nos próximos 12 meses, antecipando crescimentos de 2,5% nas regiões de Lisboa e Algarve, e de 1% no Porto.
Os dados do INE mostram que o mercado de transacções está a ser alimentado essencialmente por imóveis existentes, o que é explicado não só pela enorme quantidade de imóveis construídos no passado, mas também pela reduzida oferta de casas novas. Mas também neste domínio os mais recentes indicadores estão a dar sinais de inversão. Depois de uma queda abrupta e prolongada, o número de construções licenciadas registou, no primeiro trimestre, um crescimento de 7,1% em termos homólogos, o que não acontecia há nove anos.
O dinamismo recente do mercado da compra e venda voltou a relegar para segundo plano a opção pelo arrendamento, roubando-lhe o protagonismo que teve nos últimos anos. Os dados da APEMIP mostram que a pesquisa de imóveis para arrendamento caiu para 42% no primeiro semestre do ano, deixando à frente, com os restantes 57%, a procura para compra.
“Tradicionalmente e ao contrário de outros países europeus, as pessoas preferem ser proprietárias da casa onde vivem. Naturalmente que com a retoma do mercado de compra e venda, e com maior acesso ao crédito à habitação, as famílias optam por comprar em vez de arrendar, e continuará a ser assim, pelo menos enquanto o valor das rendas não baixar”, sustenta Luís Lima.
O presidente da APEMIP destaca ainda que “o mercado de arrendamento português continua a ter um grande inimigo: a fiscalidade exageradíssima. E enquanto esta situação não for revista, os valores das rendas continuarão a preços proibitivos, na grande maioria dos casos mais elevadas que as prestações do empréstimo à habitação, o que levará muitas famílias a preferir a compra e não o arrendamento”.
Fonte: PUBLICO.PT
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