O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) considera que os spreads no crédito à habitação estão já em níveis "perfeitamente aceitáveis", para alguns clientes. Mas Luís Lima está convencido de que, ainda assim, os bancos terão de continuar com a estratégia de redução das margenscobradas nas novas operações de financiamento para a compra de casa para não perderem clientes.
"Há um ano antecipou que os spreads no crédito à habitação voltariam a cair para entre 1,5 e 2%. Esta perspetiva concretizou-se. Há margem para mais cortes?
Mais do que a descida dos "spreads", destaco o fato de os bancos estarem a colocar objetivos de crescimento às suas equipas. E isso é que me faz sentir que o mercado vai crescer. Se os spreads vão descer abaixo de 1,5% para mim, hoje em dia, isso não é sequer essencial. Já estamos com "spreads" que são perfeitamente aceitáveis para ajudar à recuperação do setor.
Mais do que a descida dos "spreads", destaco o fato de os bancos estarem a colocar objetivos de crescimento às suas equipas. E isso é que me faz sentir que o mercado vai crescer. Se os spreads vão descer abaixo de 1,5% para mim, hoje em dia, isso não é sequer essencial. Já estamos com "spreads" que são perfeitamente aceitáveis para ajudar à recuperação do setor.
É uma evolução positiva?
É extremamente positiva. Neste momento, temos uma conjugação de duas questões: é uma Euribor muito baixa e "spreads" já baixos. Mas nos próximos anos temos de pensar que a Euribor não se vai manter nestes níveis. E temos de ver isso de uma ótica positiva, porque é sinal de que vai haver revitalização da economia. Prefiro que não haja grandes "guerras", o que cria alguma instabilidade ao setor, e que trabalhemos com "spreads" minimamente aceitáveis que acho que são estes.
Ainda assim, são níveis muito superiores àqueles que tínhamos antes da crise...
Sim, chegámos a ter "spreads" de zero. Onde é que eles ganhavam dinheiro? No "cross-selling" [vendas cruzadas], cativando clientes, ganhando dinheiro com os produtos que os clientes subscreviam. Mas penso que isso não vai voltar a acontecer. O que é essencial para a recuperação do mercado é o setor financeiro fazer estes "spreads" que está a fazer, porque isto tem uma leitura de que a banca acredita que aquilo que estou a vender tem futuro, é sinal de que acredita no mercado imobiliário e dá "spreads" mais baratos do que em qualquer outro sector.
Além dos "spreads" mais altos do que no passado, os bancos já não financiam a 100% a avaliação do imóvel. Há um novo paradigma no crédito à habitação?
Os bancos precisam. E percebem que, neste momento, é um crédito que é seguro. Mas hoje em dia são mais cautelosos. Tivemos crédito em zonas que o avaliador nunca devia ter permitido aquele mesmo crédito. O chamado crédito barato e o financiamento a 100% não vai voltar. Hoje temos um mercado mais saudável, são compradores mais saudáveis que, no caso de haver um problema, aguentam pagar as prestações. Por isso é que os bancos ainda lhe vão baixar mais os "spreads".
É extremamente positiva. Neste momento, temos uma conjugação de duas questões: é uma Euribor muito baixa e "spreads" já baixos. Mas nos próximos anos temos de pensar que a Euribor não se vai manter nestes níveis. E temos de ver isso de uma ótica positiva, porque é sinal de que vai haver revitalização da economia. Prefiro que não haja grandes "guerras", o que cria alguma instabilidade ao setor, e que trabalhemos com "spreads" minimamente aceitáveis que acho que são estes.
Ainda assim, são níveis muito superiores àqueles que tínhamos antes da crise...
Sim, chegámos a ter "spreads" de zero. Onde é que eles ganhavam dinheiro? No "cross-selling" [vendas cruzadas], cativando clientes, ganhando dinheiro com os produtos que os clientes subscreviam. Mas penso que isso não vai voltar a acontecer. O que é essencial para a recuperação do mercado é o setor financeiro fazer estes "spreads" que está a fazer, porque isto tem uma leitura de que a banca acredita que aquilo que estou a vender tem futuro, é sinal de que acredita no mercado imobiliário e dá "spreads" mais baratos do que em qualquer outro sector.
Além dos "spreads" mais altos do que no passado, os bancos já não financiam a 100% a avaliação do imóvel. Há um novo paradigma no crédito à habitação?
Os bancos precisam. E percebem que, neste momento, é um crédito que é seguro. Mas hoje em dia são mais cautelosos. Tivemos crédito em zonas que o avaliador nunca devia ter permitido aquele mesmo crédito. O chamado crédito barato e o financiamento a 100% não vai voltar. Hoje temos um mercado mais saudável, são compradores mais saudáveis que, no caso de haver um problema, aguentam pagar as prestações. Por isso é que os bancos ainda lhe vão baixar mais os "spreads".
Como assim?
Os créditos que foram concedidos nestes últimos três ou quatro anos tiveram "spreads" de 5 e 6%. Mas a concorrência é fabulosa. Mais dia menos dia, um banco vai começar a dar indicações aos comerciais de que aceita transferências de crédito. Se não o fizerem, se não passar estes clientes para "spreads" de 1,5% pelo menos que os fidelize, melhorando as condições de financiamento.
Com a concessão de crédito a aumentar, qual é o impacto no mercado de arrendamento?
Quando começamos a ter dinamização do mercado de compra e venda, o arrendamento diminui. E é isso que está a acontecer neste momento. Nos últimos anos cresceu, mas não cresceu por causa desta questão da alteração da lei das rendas. Cresceu por causa da dificuldade do acesso ao crédito. Neste momento, a percentagem deve andar à volta dos 23%. Mas isso não tem significado, porque é uma taxa que cresceu à custa da dificuldade das pessoas de acederem a crédito".
Os créditos que foram concedidos nestes últimos três ou quatro anos tiveram "spreads" de 5 e 6%. Mas a concorrência é fabulosa. Mais dia menos dia, um banco vai começar a dar indicações aos comerciais de que aceita transferências de crédito. Se não o fizerem, se não passar estes clientes para "spreads" de 1,5% pelo menos que os fidelize, melhorando as condições de financiamento.
Com a concessão de crédito a aumentar, qual é o impacto no mercado de arrendamento?
Quando começamos a ter dinamização do mercado de compra e venda, o arrendamento diminui. E é isso que está a acontecer neste momento. Nos últimos anos cresceu, mas não cresceu por causa desta questão da alteração da lei das rendas. Cresceu por causa da dificuldade do acesso ao crédito. Neste momento, a percentagem deve andar à volta dos 23%. Mas isso não tem significado, porque é uma taxa que cresceu à custa da dificuldade das pessoas de acederem a crédito".
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