sábado, 12 de maio de 2018

Comprar ou arrendar? Em 18 anos, rendas pagam o valor da casa toda

compra vs arrendamento
Não há sítio do país onde compense arrendar em vez de comprar. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) permitem, pela primeira vez, fazer uma comparação entre valores oficiais de compra e de arrendamento e a conclusão é que, mesmo nas zonas do país de maior pressão imobiliária, onde os preços de venda estão manifestamente inflacionados em relação à mediana nacional, comprar uma casa sai sempre mais barato do que arrendar, contando que tem dinheiro disponível suficiente para dar uma entrada. Ao fim de 18 anos a pagar rendas, um inquilino já desembolsou o suficiente para pagar o valor de venda da casa onde habita. Em algumas cidades, uma renda chega a custar mais de 60% em relação ao custo mensal de manter uma casa própria.

O ECO fez as contas com base nos valores medianos, por metro quadrado, de arrendamento e de venda, para cada capital de distrito do país, disponibilizados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). No caso do arrendamento, considerou-se apenas o valor da renda.

Já no caso da venda, há dois cenários a ter em conta. No primeiro, considera-se apenas o valor da venda. No segundo, contabilizam-se os custos que a propriedade de uma casa acarreta: a prestação mensal do crédito contraído para comprar a casa (incluindo o montante emprestado, juros, seguros e comissões), com base nos cálculos do simulador do Banco de Portugal, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a pagar a cada ano, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o imposto de selo a pagar no momento da compra.

Tanto no arrendamento como na compra, excluem-se despesas como água, luz e gás.

Olhando para o primeiro cenário, em que é considerado apenas o valor mediano de venda por metro quadrado, comprar uma casa de 100 metros quadrados em Portugal custa 93.200 euros. Arrendar a mesma casa custa 439 euros por mês.

Significa isto que, antes de completar 18 anos de um contrato de arrendamento (mais precisamente, ao final de 17 anos, oito meses e uma semana), o inquilino já gastou dinheiro suficiente para pagar essa casa, assumindo que a renda se mantém durante estes anos. Na maioria dos casos, de acordo com os dados do Banco de Portugal, o prazo definido nos créditos contraídos junto da banca para a compra de casa é superior a 30 anos.

Pode demorar ainda menos. Em Braga, Santarém e Beja, os inquilinos não chegam a viver 15 anos numa casa para pagá-la em rendas. Por outro lado, em Lisboa são precisos 21 anos para pagar o valor total da casa em rendas.
Qual o valor mediano de uma casa de 100m2?
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Arrendar chega a custar mais 60% do que comprar casa

Os valores variam de região para região, mas há um traço comum: ao final do mês, mesmo contando com os custos dos impostos, seguros, comissões e juros associados aos empréstimos junto da banca, arrendar custa sempre mais do que comprar.

Para estas simulações, que comparam os custos mensais de arrendar ou comprar uma casa de 100 metros quadrados, num edifício com dez anos, sem garagem ou qualquer outro elemento de majoração, em cada capital de distrito do país, assumiram-se os seguintes pressupostos: o montante do financiamento é de 60% do valor total do imóvel, com um prazo de 30 anos, uma taxa de juro anual de 1,31% (calculada com um spread de 1,5%, ao qual se desconta a média mensal de -0,19% da Euribor a 12 meses). Para o cálculo do IMI, assumiu-se que o valor patrimonial tributário (VPT) é igual ao valor da venda. Excluíram-se os custos com condomínios e reparações e, tanto no arrendamento como na compra, excluíram-se despesas com água, gás, luz e outros serviços.

As diferenças de custos chegam a ultrapassar os 60%. Lisboa, a zona mais cara do país quer para arrendar, quer para comprar casa, é a cidade onde a diferença entre uma e outra opção é menor. Arrendar uma casa na capital tem um custo mediano de 962 euros por mês. Comprar a mesma casa terá um custo mediano de 243.800 euros. Ao fim do mês, contabilizados todos os custos, o proprietário de uma casa em Lisboa terá de pagar, durante 30 anos, 853 euros por mês.

Já no Porto, onde os custos com a habitação também são muito superiores aos da mediana nacional, a renda de uma casa com 100 metros quadrados custa 677 euros por mês. O custo mensal da compra desta mesma casa será de 450 euros por mês, ao longo de 30 anos.

No espetro oposto, Beja é a cidade onde a diferença de custos do arrendamento e da compra é maior: custa mais 68,9% arrendar.

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Fonte: Eco.pt

sexta-feira, 11 de maio de 2018

O poder da mediação | Opinião de Gustavo Soares

Gustavo Soares, Empresário e Gestor de empresa

É com entusiasmo que todos olhamos para a retoma do setor imobiliário em Portugal. Torna-se assim, de novo, um dos motores da nossa economia.
Em linha com este crescimento, encontra-se a evolução ao nível da criação de novas sociedades de mediação imobiliária, que em 2017 atingiu níveis únicos de crescimento, com a concessão de 1385 novas licenças.
Este setor, ainda pouco apreendido pela maioria dos portugueses, emprega cerca de 40 mil profissionais distribuídos por de 5.500 empresas.
Com este “boom” imobiliário muitos dos intervenientes (compradores/vendedores) são levados a pensar que não necessitam de recorrer aos profissionais habilitados (mediadores) para a concretização dos seus negócios. Os números de novas empresas neste sector provam precisamente o contrário, ou seja, a intervenção de profissionais habilitados é fundamental para a boa concretização dos negócios e segurança das partes neles envolvidos, dada a sua elevada especificidade, vejamos então.
Neste tipo de transações o preço nunca está tabelado, existe um valor de partida, o chamado “valor de mercado”. A mediação é fundamental pois o ganho de uma parte é a perda da outra e vice-versa. A mediação visa conseguir uma solução “win-win”, alertando para a necessidade de cedências mútuas, razoáveis, para ambas as partes.
Ao contrário também do que alguns advogam, quando a transação é tratada diretamente pelos intervenientes (comprador/vendedor) retira-se imparcialidade e clareza na tomada das decisões, nomeadamente pelo desconhecimento de todas as implicações que o negócio acarreta para as partes e pelo fator emocional. Este facto traduz-se, muitas vezes, em situações irremediáveis, com prejuízos surpresa. A mediação profissional e competente visa precisamente alertar para todas as implicações do negócio que levam a uma decisão consciente e esclarecida, evitando surpresas “á posteriori” para qualquer dos intervenientes. Por outro lado, a mediação imprime uma maior rapidez na concretização dos negócios.
Diremos, também, que a compra ou venda de um imóvel, é na grande maioria dos casos, uma das decisões mais importante na vida das pessoas, pelo impacto temporal e económico que acarretam e que por isso deve ser realizada com acompanhamento de profissionais competentes que estruturam as suas atividades nas empresas licenciadas para tal.
Em conclusão, a mediação profissional, de que fazem parte as empresas titulares destas licenças, poderá revelar-se então como fundamental para a sustentabilidade deste setor e continuar a ser imprescindível, mesmo em momentos de grande atividade, para a segurança de todas as partes envolvidas.
Gustavo Soares
Empresário e Gestor de empresa
*Texto publicado no Jornal Económico no âmbito da parceria com o Diário Imobiliário

Crédito à Habitação: reembolsos antecipados registam máximos

Crédito à Habitação: reembolsos antecipados registam máximos
Os reembolsos totais antecipados do crédito à habitação atingiram máximos em 2017, estando a ser feitos principalmente pelos devedores mais velhos, sem recorrer a novos empréstimos, divulgou hoje o Banco de Portugal (BdP).
No Boletim Económico publicado hoje, o BdP refere que, depois de os reembolsos totais antecipados de empréstimos à habitação se terem reduzido até meados de 2014, "aumentaram significativamente nos anos seguintes, registando valores máximos em 2017".
De acordo com o banco central, a maior parte do montante dos reembolsos totais antecipados "deve-se a devedores que não contraem um novo empréstimo à habitação, sugerindo que a troca de casa ou de banco tem um contributo reduzido para o dinamismo observado nos reembolsos do crédito à habitação".
Segundo o BdP, o aumento dos reembolsos antecipados no crédito à habitação nos últimos anos "pode estar relacionado com o aumento do diferencial entre as taxas de juro dos empréstimos e dos depósitos e com o facto das taxas de juro dos depósitos se situarem em valores próximos de zero".
Ao mesmo tempo, "num contexto de aumento muito significativo dos preços da habitação, estes reembolsos totais antecipados podem estar ainda associados à venda de imóveis sem envolver a contratação de novos empréstimos para compra de habitação por parte destes devedores", admite a instituição, recordando que o peso das vendas de imóveis usados no total de transacções de imóveis aumentou consideravelmente desde 2009.
Por outro lado, a maior parte do montante de novos empréstimos é concedido a devedores que não efectuaram reembolsos totais antecipados de empréstimos à habitação nos seis meses anteriores.
Lusa/DI

Endividamento das famílias baixou mas sobretudo porque os mais velhos pagaram a casa mais cedo

 Endividamento das famílias baixou mas sobretudo porque os mais velhos pagaram a casa mais cedo
O montante total dos empréstimos para a habitação tem vindo a baixar, mas são sobretudo as famílias mais velhas que se estão a libertar do peso das dívidas.

O stock total dos empréstimos à habitação tem vindo a cair. Foi preciso chegar a Dezembro de 2017 para encontrar um único mês, durante mais de dois anos, em que o valor total dos novos empréstimos pedidos para a compra de casa superasse as amortizações. Mas este desendividamento das famílias, analisadas assim como um sector, esconde uma realidade heterogénea: o peso das dívidas está a cair mas sobretudo porque os mais velhos estão a pagar as casas mais cedo do que o previsto. A conclusão resulta de um estudo incluído no Boletim Económico de Maio do Banco de Portugal, publicado esta quinta-feira.
"A relativa estabilidade dos saldos agregados da dívida para compra de habitação esconde uma elevada heterogeneidade em termos da evolução da dívida por devedor", lê-se no relatório. "Na maioria dos casos os devedores que contraem novos empréstimos à habitação e os devedores que efectuam reembolsos significativos deste tipo de crédito não coincidem, sendo os primeiros ligeiramente mais jovens", continuam os economistas do banco central.

Mais concretamente, olhando para dados desde 2013 e até Setembro de 2017, os devedores que pagaram antecipadamente as casas aos bancos, amortizando na totalidade a sua dívida para a compra de habitação, tinham em torno de 48 anos. Mas os devedores que contraíram um novo empréstimo sem ser na sequência da amortização de um anterior tinham idade média inferior a 38 anos.
O estudo do Banco de Portugal deixa assim um aviso: é certo que o valor total do endividamento das famílias baixou, mas verifica-se "em simultâneo uma redução significativa da dívida na posse de alguns particulares e um aumento significativo do montante de dívida na posse de outros". Mais: quem pagou a casa antes do previsto deveria ter já rácios de endividamento mais baixo, por serem maioritariamente devedores mais velhos.

Os dados sugerem que os pagamentos antecipados das casas aos bancos não estão a ser feitos para contrair um novo empréstimo à habitação de seguida - ou seja, não parecem ser motivados pela troca de casa ou de banco. O Banco de Portugal explica que "num contexto de aumento muito significativo dos preços da habitação", as amortizações totais antecipadas podem estar associadas "à venda de imóveis sem envolver a contratação de novos empréstimos para a compra de habitação por parte destes devedores".

Aliás, conjugando os dados do Instituto Nacional de Estatística com o Índice de Preços da Habitação, o peso do número e do valor das vendas de imóveis usados no total das vendas saltou de 63% e 52%, respectivamente, para 85% e 81%.

O estudo do banco central permite ainda concluir que a redução do stock total de crédito à habitação se justifica sobretudo pelos reembolsos antecipados, já que o novo crédito sobe desde 2015 e em Setembro de 2017 já tinha atingido um nível semelhante aos novos créditos contraídos em 2011. 

De entre o total de reembolsos realizados em Setembro de 2017, apenas 40% correspondiam a amortizações já previstas nos contratos. 50% diziam respeito a reembolsos totais antecipados - os casos em que os devedores se libertam completamente da dívida - e 10% a reembolsos parciais significativos (mais de 12 vezes o valor da prestação mensal).
Fonte: Jornal Negócios

terça-feira, 8 de maio de 2018

Há menos pessoas sobrecarregadas com despesas de habitação

imobiliario 
Instituto Nacional de Estatísticas (INE) anunciou, esta segunda-feira, que se reduziu a população que vive com sobrecarga de despesas em habitação, de acordo com os resultados definitivos do Inquérito às Condições de Vida e Rendimento. 

"Em 2017, a carga mediana das despesas em habitação foi 12,3%, ligeiramente mais baixa que a verificada no ano anterior (12,4%), mas inferior em 1,1 p.p. à registada em 2015", refere o INE.

Entre as despesas com a habitação incluem-se as relacionadas com água, eletricidade, gás ou outros combustíveis, condomínio, seguros, saneamento, pequenas reparações, bem como as rendas e os juros relativos ao crédito à habitação principal, refere o INE. 

O INE destaca ainda a evolução positiva da taxa relacionada com a sobrecarga das despesas em habitação. "Foi também positiva a evolução da taxa de sobrecarga das despesas em habitação, que atingiu 6,7% da população em 2017 (menos 0,8 p.p. que em 2016)", refere o INE. 

Segundo a agência de estatísticas, reduziram-se também as condições habitacionais adversas, principalmente para as pessoas com menores rendimentos.

"De acordo com os resultados definitivos do Inquérito às Condições de Vida e Rendimento, em 2017 9,3% das pessoas viviam com insuficiência de espaço habitacional e a proporção de pessoas afetadas por condições severas de privação habitacional foi de 4,0%, menos 1 ponto percentual (p.p.) e 0,9 p.p. que no ano anterior", pode ler-se no relatório da agência de estatísticas. 

Segundo o mesmo relatório, o rendimento monetário disponível mediano por adulto equivalente foi, em termos nominais, de 9.071 euros em 2016, que corresponde a um limiar de pobreza de 5.443 euros. "Estes resultados confirmam a taxa de risco de pobreza de 18,3% em 2016, bem como a taxa de risco de pobreza ou exclusão social de 23,3%, divulgadas em novembro de 2017", explica o INE.

Fonte: Noticias ao Minuto

sexta-feira, 4 de maio de 2018

Benefícios fiscais aos senhorios nos contratos longos vão depender do valor da renda

imobiliario

Os proprietários que celebrem contratos de arrendamento de longa duração vão ter direito a uma redução do imposto sobre os rendimentos obtidos com as rendas, mas estarão sujeitos a um limite máximo da renda que poderão praticar. O teto máximo das rendas que poderão usufruir deste benefício fiscal ainda não está definido, mas já está previsto na proposta de lei entregue pelo Governo à Assembleia da República.

A intenção foi anunciada na semana passada, no âmbito da Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH): para além de criar um regime de arrendamento acessível, o Governo quer promover o arrendamento de longa duração. Para isso, propõe que a taxa liberatória sobre os rendimentos obtidos com as rendas, atualmente de 28% para a generalidade dos contratos de arrendamento, possa ser de 14% para os contratos entre dez e 20 anos, e de 10% para contratos superiores a 20 anos.

Para que possam beneficiar deste benefício fiscal, os proprietários não terão de praticar rendas consideradas acessíveis — que serão aquelas que fiquem 20% abaixo dos preços praticados no mercado livre –, mas estarão sujeitos a um teto máximo.

“Servindo o objetivo último de garantir a todos o acesso a uma habitação condigna, esta medida deve ter um âmbito de aplicação centrado em contratos que contribuam de forma relevante para este objetivo, designadamente, em termos de preço de renda”, pode ler-se na proposta do Governo.

Assim, ficam excluídos dos benefícios fiscais previstos “os contratos de arrendamento e as renovações relativos a imóveis com valor de renda superior ao estabelecido em portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação”, acrescenta a proposta.

Ao mesmo tempo, os senhorios que denunciem o contrato antes do prazo previsto terão de devolver os benefícios fiscais recebidos. “Perdem o direito aos benefícios, com efeitos desde a sua aplicação, os sujeitos passivos titulares de rendimentos prediais pagos no âmbito dos contratos previstos, sempre que os mesmos, por razão imputável ao senhorio, se extingam antes de decorridos os prazos previstos”.
 
Fonte: Eco.pt

quinta-feira, 3 de maio de 2018

Avaliação bancária de casas dispara em março: subiu 5,4% num ano

Creative commons
Em Março, o valor médio de avaliação bancária, realizada no âmbito de pedidos de crédito à habitação, subiu para 1.167 euros por metro quadrado (m2). Trata-se de um aumento de sete euros por m2 (0,6%) face a Fevereiro e de 60 euros por m2 (5,4%) em termos homólogos. Desde 2011, pelo menos, que o valor não é tão elevado.
“Quando comparado com o mês anterior, o valor médio de avaliação dos apartamentos aumentou cinco euros em Março, para 1.218 euros por m2. Nas moradias verificou-se uma subida de oito euros, para 1.077 euros por m2. A nível regional, as maiores subidas para o conjunto da habitação registaram-se na Região Autónoma dos Açores (2,5%) e no Norte (1,0%). Verificaram-se descidas no Alentejo (-0,8%), na Região Autónoma da Madeira (-0,2%) e na Área Metropolitana de Lisboa (-0,1%)”, refere o Instituto Nacional de Estatística (INE).
Já em termos homólogos, as avaliações bancárias de apartamentos e de moradias aumentaram 5,5% e 5%, respectivamente, sendo que a maior taxa de variação homóloga para o conjunto das avaliações verificou-se no Norte (7,8%) e a menor no Alentejo (2,5%).
Fonte: Idealista News